Kentsel Dönüşüm Dünyası

Kentsel dönüşüm ilçelerinde hak sahipleri müteahhit firmalarla kat karşılığı anlaşma yaparak evlerini yeniliyor. İstanbul genelinde dönüşüm projelerinde en yüksek payı yüzde 72 ile Bağdat Caddesi’nde oturanlar alıyor. Sancaktepe’de ise bu oran yüzde 35’e kadar düşüyor.

İSTANBUL’un birçok ilçesinde kentsel dönüşüm kapsamında inşaat çalışmaları yapılıyor. Ülke genelinde 6.5 milyondan fazla konutun yenilenmesi beklenirken, dönüşüm en hızlı İstanbul’da ilerliyor. Yapılan çalışmalara her ne kadar kentsel dönüşüm denilse de, genel bir planlama olmadığı için ağırlıklı olarak bina yenileme çalışmaları uygulanıyor. İstanbul’da kimi bölgelerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın riskli alan ilan etmesi ile başlayan süreç, kimi bölgelerde de maliklerin binalarında hasar tepti yapması ile başlıyor. Dönüşümde malikler bir müteahhit firma ile anlaşıp kat karşılığı sözleşme imzalıyor. Bu sözleşmelerde, yeni projede oluşacak alanların hak sahipleri ile müteahhit firma arasındaki paylaşımı da belirtiliyor. Bu paylaşım oranı, projenin gerçekleştirileceği bölgeye, parselin yapılaşma şartlarına, konumuna, yeni projeden sağlanacak hasılata göre değişiyor. En yüksek payı Bağdat Caddesi’nde oturanlar alıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme’den Ece Çalışkan, kentsel dönüşüm ilçelerini inceledi. İşte sonuçlar;

YÜZDE 72’Yİ BULUYOR
Kadıköy’de kentsel dönüşümde öne çıkan ilk bölge Fikirtepe. 4 yıl önce başlayan dönüşüm süreci son aylarda hızlandı. Bölgede arsa sahibinin payı yüzde 55’i buldu. Fikirtepe’de inşaatı süren konutların metrekare satışı 5 bin 600 lira ile 8 bin lira arasında değişiyor. Kadıköy’de dönüşüm çalışmalarının yoğun devam ettiği bir başka bölge ise Bağdat Caddesi ve yakın çevresi. Genel olarak Bağdat Caddesi kuzeyindeki yeni projelerde konutların birim satış bedelleri, caddeye yakınlığına ve manzara durumuna göre 3 bin dolarla 5 bin 200 dolar arasında değişiyor. Manzara durumuna göre metrekare satış bedeli 9 bin dolara kadar çıkıyor. Bağdat Caddesi’nin yakın çeperlerindeki kat karşılığı sözleşmelerde; caddenin kuzeyinde arsa sahiplerine yüzde 65 – 72, güneyinde ise yüzde 70 – 72 oran verildiği görülüyor. Bölgede, boş arsa arzı yok denecek kadar az olduğundan, yeni projeler eski binaların yıkılması ile oluşan boş parseller üzerinde inşa ediliyor.

KARTAL VE MALTEPE’DE KARDEŞ PAYI
Maltepe bölgesinde arsa sahibi ile müteahhit paylaşım oranlarına bakıldığında yüzde 45 – 50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde yüzde 55’e kadar yükseldiği görülüyor. Deniz manzarası bulunmayan yeni konutların metrekare fiyatı 3 bin 400 lira ile 4 bin 500 lira, manzarası bulunan konutlarda ise 5 bin 200 lira ile 5 bin 500 lira arasında değişiyor. Maltepe’nin daha kuzey kısımlarında, manzarasız konutların metrekare satış bedelleri 3 bin liraya kadar geriliyor. Anadolu yakasında dönüşümde öne çıkan ilçelerden biri de Kartal. Markalı konut geliştiren inşaat şirketlerinin yoğun ilgi gösterdiği bölge alt yapı projeleri ile değerlendi. Kartal’da arsa sahibi payının yüzde 45-50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde yüzde 55’e kadar yükseldiği görülüyor. Kartal’da evlerin metrekare satış fiyatı 3 bin 500 lira ile 5 bin lira arsında değişiyor.

ATAŞEHİRLİ YÜZDE 55’İ ALIYOR
Ataşehir’de, kentsel dönüşüm bölgesi olarak geniş alanı ile öne çıkan bölge Barbaros Mahallesi. Bölgedeki yapılar bir kısmı gecekondu tarzında, bir kısmı ise az katlı ve eski yapılar şeklinde. Bölgede müteahhit firmaların arsa sahiplerine önerdiği oranlar yüzde 50-52 seviyelerinde. Ancak bu bölgede henüz inşaatına başlanan yeni proje bulunmuyor. Ataşehir’de gelişmenin tamamlanmaya yakın olduğu bölgelere bakıldığında; nitelikli parsellerin birim satış bedellerinin 3 bin dolarla 5 bin dolar aralığında. Kat karşılığı paylaşımında arsa sahiplerine teklif edilen oranların yüzde 45-55 seviyelerinde olduğu görülüyor. Konutların metrekare satış fiyatı ise 2 bin dolarla 3 bin 500 dolar arasında değişiyor.

EN AZ PAY SANCAKTEPE
Sancaktepe, geçmişte inşa edilen niteliksiz konutların yanında boş arsa arzının da fazla olması nedeniyle büyük projeler için uygun parsellerin konumlu olduğu bir ilçe. Bölge genelindeki eski ve niteliksiz yapılar, nispeten küçük müteahhit firmalar tarafından yerinde dönüşüm ile yenileniyor. İlçe merkezinde arsa sahipleri yaklaşık yüzde 45-50 oranlarında pay alırken, henüz gelişimini tamamlamamış ve arsa arzının daha fazla olduğu Yenidoğan gibi bölgelerde bu oranın yüzde 35-49’lara düştüğü görülüyor. Bölgedeki nitelikli konutların birim satış bedelleri 3-4 bin TL.

Sanayiden dönüşüyor
BASIN Ekspres Yolu’nda niteliksiz ve kullanım ömrünü tamamlamış hafif sanayi tesisleri göze çarpıyor. Bu tesisler son 4 yıllık dönemde bölgede yaşanan değişimle beraber yıkılarak nitelikli konut, ofis projeleri ya da karma projelerle yeniden kullanıma kazandırılıyor. Bölgede kat karşılığı paylaşım oranı ortalama yüzde 50–50 seviyelerinde. Yeni projelerde evlerin metrekare satış fiyatı bin 750 dolarla 2 bin 500 dolar aralığında değişiyor. Oranların yüzde 50-50 eşit paylaşıldığı bir diğer bölge de Esenler. Esenler’de dönüşüm bölgesi olarak ilan edilen 4 mahalle bulunuyor. Esenler’deki yeni konutların metrekare satış fiyatı 2 bin 200 lira ile 2 bin 600 lira arasında değişiyor. Zeytinburnu’da ise toplu konut ve rezidans projeleri için genellikle batı ve güney sınırların tercih ediliyor. D-100 aksındaki arsaların net yüzölçümleri üzerinden birim satış bedellerinin 2 bin 500 dolar ile 3 bin dolar seviyesinde. Arsa yüzölçümü çok büyük olan parsellerde 2 bin dolara kadar da düşüyor. Bu akstaki kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahiplerine yüzde 50-55 oranlar veriliyor. Bölgedeki yeni evlerde metrekare satış bedeli 4 bin 500 lira ile 7 bin lira aralığında değişiyor.

Belediye öncülük ediyor
GAZİOSMANPAŞA ilçesi, çok sayıda eski ve niteliksiz binayı barındırması nedeniyle kentsel dönüşüm çalışmalarında önemli bir lokasyon. Bölgede kentsel dönüşüm bölgesi olarak ilan edilmiş çok sayıda alan bulunurken, belediye tarafından kurulan bir şirket, kentsel dönüşüm bölgelerindeki hak sahipleri ile müteahhit firmalar arasında anlaşmaya yardımcı oluyor. Böyle parsellerde arsa sahipleri ile müteahhit firma arasında yüzde 50–50 gibi bir paylaşım oranı ile yeni proje inşa ediliyor. Yeni evlerin metrekare satış fiyatı 2 bin 500 – 3 bin 500 TL aralığında.

Kat sınırı zorluyor
ATAKÖY, Yeşilköy, Yeşilyurt, Florya bölgeleri yüksek gayrimenkul değerleri ile öne çıkıyor. Yüksek deprem riski bulunan bölgelerden Florya ve Yeşilköy’deki binaların imar fazlası bulunması dolayısıyla, eski binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda eski yapıdan daha küçük alana sahip yapılar yapılıyor. Bu nedenle, imar planları değişmeden bu bölgelerde etkili bir kentsel dönüşüm çalışmalarının yapılması mümkün görünmüyor. Ancak bu bölgelerdeki mevcut binalarda konumlu konut birim satış bedellerinin 4 bin 500 – 5 bin 500 dolar aralığında olduğu düşünüldüğünde, kat karşılığı anlaşmak isteyen hak sahiplerinin oldukça yüksek oranları telaffuz etmeleri bekleniyor. Bakırköy genelinde kat sınırlaması olduğundan, bu sınırı sonuna kadar kullanmış binalardaki kentsel yenileme için hak sahipleri müteahhit firmayı taşeron olarak kullanarak gayrimenkullerini yeniliyor. Bakırköy genelindeki yeni projelerde konut metrekare satış fiyatı bin 900 – 3 bin 500 dolar aralığında. Ataköy’de sanayi birimlerini satın alan inşaat şirketleri, dönüşüm kapsamoında lüks konut projeleri inşa ediyor.

Firmayı seçerken dikkatli olun
GAYRİMENKUL Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, malikler araştırma yapamadan müteahhitlerin ekonomik yapılarına bakmadan verilen oranın cazibesine kapılarak inşaat sözleşmesi imzaladığını belirtti. Kat karşılığı anlaşma yapılacak şirket seçilirken ve anlaşma yapılırken dikkatli olunması gerektiği konusunda uyarıda bulunan Kiraz; ”Müteahhittin iflas etmesi veya işe hiç başlamaması durumunda malikler sözleşmeyi tek taraflı fesh edemiyorlar. Sözleşmenin fesh edilebilmesi için mahkemeye gidilmesi gerekiyor ve mahkeme sürecinin Yargıtay aşaması dahil en az 2 yıl olduğu düşünüldüğünde evlerini boşaltmış ve yıkılmış binalarda hak sahibi olanlar için büyük bir trajedi başlıyor” diye konuştu.

Dönüşümün avantajı
İSTANBUL’da son yıllarda markalı konut geliştiren çok sayıda inşaat şirketi kentsel dönüşüme dahil oldu. Bunun ilk nedeni İstanbul’da arsa arzının sınırlı olması. Diğer yandan kentsel dönüşüm yapan şirketlere sağlanan avantajlar da şirketler için önemli avantajlar sağlıyor. Dönüşüm projelerinde evler yüzde 18 KDV yerine yüzde 1 KDV ile satılıyor. İnşaatı yapan şirket, tapu harcı, noter harcı, damga vergisi gibi giderlerden muaf oluyor. Bu durumda dönüşüm projesi boş bir arsada yapılan gayrimenkul projeysine kıyasla daha kazançlı oluyor.